“全國(guó)冷庫(kù)空置率超36%!行業(yè)已經(jīng)到了生死邊緣。”年初，這一消息迅速刷屏了朋友圈。云冷1號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人鐘賢柏道出冷庫(kù)行業(yè)的殘酷現(xiàn)實(shí)：“冷庫(kù)建得太快了，爆炸式增長(zhǎng)!但新增業(yè)務(wù)幾乎沒(méi)有，大家都在搶存量資源，卷得不行。” 然而，全國(guó)空置率高企的背后，卻是冷庫(kù)過(guò)剩的一二線城市銷地市場(chǎng)和冷庫(kù)及預(yù)冷設(shè)施不足的產(chǎn)地源頭。成本高、規(guī)模小、不平均等現(xiàn)狀和“斷鏈”問(wèn)題，仍在長(zhǎng)期困擾冷鏈行業(yè)。冷庫(kù)的未來(lái)，是“寒冬”還是“新機(jī)遇”?

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  冷庫(kù)“大躍進(jìn)”：建得快，租得慢近幾年，冷庫(kù)行業(yè)仿佛坐上了“過(guò)山車”。一方面，國(guó)家大力扶持冷鏈物流建設(shè)，冷庫(kù)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。2024年前三季度，冷庫(kù)項(xiàng)目資金投入高達(dá)365.07億元，同比增長(zhǎng)7.53%。冷庫(kù)總量達(dá)到2.45億立方米，同比增長(zhǎng)9.38%。但另一方面，冷庫(kù)的空置率卻高得嚇人。行業(yè)人士透露截至2024年，冷庫(kù)空置率已超過(guò)36%，部分地區(qū)甚至更高。冷庫(kù)求租量為1759.53萬(wàn)立方米，同比增長(zhǎng)16.51%，冷庫(kù)出租量為3653.71萬(wàn)立方米，同比增長(zhǎng) 33.44%，供需剪刀差拉大到驚人的2.08倍。這意味著，全國(guó)一半以上的冷庫(kù)都在“曬太陽(yáng)”，租不出去。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?中國(guó)冷庫(kù)乃至冷鏈運(yùn)輸?shù)?ldquo;井噴式”發(fā)展是隨著電商物流一起的，故事轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生于疫情后，生鮮電商和社區(qū)團(tuán)購(gòu)意外大發(fā)展，冷鏈需求被引爆。中物聯(lián)冷鏈委統(tǒng)計(jì)，2020年，共有68家冷鏈物流及相關(guān)企業(yè)發(fā)生78筆投融資事件。兩年后，交通運(yùn)輸部等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)冷鏈物流運(yùn)輸高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，各地方政府也看到了冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，行業(yè)迎來(lái)了政策紅利期。然而，“熱”起來(lái)的冷庫(kù)背后，很多冷庫(kù)投資者只盯著政策紅利，覺(jué)得“建起來(lái)就能租出去”，結(jié)果冷庫(kù)建好了，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求跟不上。冷庫(kù)的“躺賺”時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，單純靠租金收入的模式難以為繼。冷庫(kù)資源依舊主要集中在華東、華南等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不一樣的是，曾經(jīng)中西部地區(qū)冷庫(kù)資源匱乏，而現(xiàn)在除西北外，均已呈現(xiàn)出供大于求的畫(huà)面。

  此外，傳統(tǒng)冷庫(kù)無(wú)法滿足醫(yī)藥、生鮮電商的高標(biāo)準(zhǔn)需求，最后因技術(shù)落后或管理不善被閑置。據(jù)中物聯(lián)冷鏈委數(shù)據(jù)，2024年第三季度合肥的冷庫(kù)平均價(jià)格降幅最高，冷庫(kù)低價(jià)環(huán)比第二季度下降21.4個(gè)百分點(diǎn)，冷庫(kù)高價(jià)環(huán)比第二季度下降15個(gè)百分點(diǎn)，主要由于部分客戶受周邊南京、鄭州的高標(biāo)庫(kù)吸引，當(dāng)?shù)刂行屠鋷?kù)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，導(dǎo)致冷庫(kù)價(jià)格下降。

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  冷庫(kù)的未來(lái)：是“寒冬”還是“新機(jī)遇”?冷庫(kù)空置率高企，最直接的影響就是租金“跳水”。 北京一位冷鏈從業(yè)者透露，近一年來(lái)，冷庫(kù)租金從4.5元/平方米/天跌到了3.5元/平方米/天，跌幅超過(guò)22%。而在西安東郊，冷庫(kù)租金甚至跌到了2.5元/平方米/天。在鄭州，2024年11月低價(jià)冷庫(kù)租金為2.2元/㎡/天，同比去年11月份下跌4.35%。不少地區(qū)冷庫(kù)租金幾乎腰斬，更夸張的是有地方以“5毛錢租冷庫(kù)”的低價(jià)招商，冷庫(kù)價(jià)格低到了普通倉(cāng)庫(kù)的程度。租金一降再降，自然也不乏倒閉或轉(zhuǎn)讓。一位冷庫(kù)市場(chǎng)人士總結(jié)道：“倒閉的冷庫(kù)主要有三個(gè)特點(diǎn)：一是小型冷庫(kù)居多，資金實(shí)力弱;二是設(shè)備老舊，無(wú)法滿足現(xiàn)代化需求;三是管理不善，服務(wù)跟不上。”

  那么，冷庫(kù)、甚至整個(gè)冷鏈行業(yè)的未來(lái)在哪里呢?當(dāng)前，冷鏈斷鏈、上下游分散依舊是行業(yè)頑疾。所有人都知道冷鏈要朝著體系化、數(shù)字化、平臺(tái)化的方向發(fā)展，但路要如何走，還要看每個(gè)玩家自身的角色定位，有怎樣的資源，如何搭建體系。

  1.政策紅利仍在2025年中央一號(hào)文件再提冷鏈，強(qiáng)調(diào)推動(dòng)冷鏈配送和即時(shí)零售向鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸。2024年中央一號(hào)文件明確提出，優(yōu)化農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流體系建設(shè)，加快建設(shè)骨干冷鏈物流基地，布局建設(shè)縣域產(chǎn)地公共冷鏈物流設(shè)施。可見(jiàn)，產(chǎn)地源頭的冷鏈設(shè)施建設(shè)是大勢(shì)所需。冷鏈訂單大多來(lái)自農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)地，加工地，以及口岸和B端企業(yè)等，單純從冷鏈網(wǎng)絡(luò)的角度看以局部發(fā)往全國(guó)為主，需要高標(biāo)倉(cāng)、冷藏車、全程不斷鏈的專業(yè)操作和物聯(lián)網(wǎng)體系加持。據(jù)央視新聞，截至2024年12月，全國(guó)已建成7.8萬(wàn)個(gè)產(chǎn)地冷藏保鮮設(shè)施，覆蓋70%以上的縣級(jí)區(qū)域。在完善產(chǎn)地冷鏈物流節(jié)點(diǎn)布局方面，已推動(dòng)100個(gè)農(nóng)產(chǎn)品骨干冷鏈物流重點(diǎn)縣和1000個(gè)產(chǎn)地冷鏈集配中心建設(shè)。而冷鏈不僅關(guān)乎食品安全，更是社會(huì)資源配置。簡(jiǎn)單的說(shuō)，生鮮損耗，意味著同比例的價(jià)格上漲，最后消費(fèi)者要為此買單，生產(chǎn)者也未必增收。近年，農(nóng)產(chǎn)品平均損耗率從19.7%下降到7.1%，減損帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)效益約530億元;主體經(jīng)營(yíng)收入平均提高29.3%。

  2.注重布局，鏈接銷地市場(chǎng)和產(chǎn)地源頭近年，國(guó)家信息中心大數(shù)據(jù)發(fā)展部傅娟等發(fā)表的一項(xiàng)研究顯示，我國(guó)冷鏈“斷鏈”導(dǎo)致的農(nóng)產(chǎn)品腐損率是發(fā)達(dá)國(guó)家的1~2倍，果蔬腐壞情況尤為嚴(yán)重。據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)數(shù)據(jù)估算，我國(guó)每年因冷鏈“斷鏈”造成約1200萬(wàn)噸水果、1.3億噸蔬菜浪費(fèi)，經(jīng)濟(jì)損失超千億元。中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)公布的2023年全年冷鏈物流運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)肉類、水產(chǎn)品的產(chǎn)地低溫處理率分別為78%和80%，果蔬的產(chǎn)地低溫處理率僅為23%。可見(jiàn)供給失衡下，冷鏈硬投入的布局和管理變得越加重要。冷庫(kù)建設(shè)也應(yīng)更加注重市場(chǎng)需求和區(qū)域均衡，避免一窩蜂地扎堆建設(shè)，盲目擴(kuò)張引起資源過(guò)剩、供需不平衡。

  3.智能化與深度服務(wù)如今，冷庫(kù)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不再是“誰(shuí)建得多”，而是“誰(shuí)運(yùn)營(yíng)得好”。冷鏈物流也在朝著提供更多樣化服務(wù)的方向發(fā)展。如具有快遞基因的順豐冷運(yùn)、中通冷鏈等利用網(wǎng)絡(luò)規(guī)模優(yōu)勢(shì)做小票零擔(dān);具有倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)與電商基因的京東冷鏈利用其商流資源，參與農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地直供。冷庫(kù)行業(yè)中也已經(jīng)有企業(yè)做出變化，從單純的“倉(cāng)”到“倉(cāng)配一體”，從貨物周轉(zhuǎn)單元到成為鏈接生產(chǎn)與消費(fèi)的冷鏈倉(cāng)網(wǎng)，開(kāi)拓銷售渠道，提升冷庫(kù)的利用率和附加值，而不僅僅是“收租”。 類似快遞行業(yè)，冷鏈也開(kāi)始出現(xiàn)從高度分散走向寡頭競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)。大企業(yè)通過(guò)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不斷降低運(yùn)輸成本;采用新技術(shù)和新設(shè)備，如物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等，提高運(yùn)輸效率和服務(wù)質(zhì)量;通過(guò)共享冷庫(kù)模式，滿足季節(jié)性存儲(chǔ)需求，提高冷庫(kù)利用率……鐘賢柏認(rèn)為， “運(yùn)營(yíng)能力決定一切，風(fēng)險(xiǎn)與收益從來(lái)都是相向而行的，冷庫(kù)高租金的背后是高風(fēng)險(xiǎn)，化解風(fēng)險(xiǎn)的唯一手段，就是高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)。”

  最后，對(duì)冷鏈的從業(yè)者來(lái)說(shuō)，除了優(yōu)勢(shì)、資源、市場(chǎng)規(guī)模外，還需要思考的或許是如何在高門(mén)檻的冷鏈行業(yè)里制定經(jīng)濟(jì)可行的發(fā)展戰(zhàn)略。